전세사기 안 당하는 법, 등기부등본보다 중요한 체크포인트
등기부등본보다 먼저 볼 체크포인트
1) 보증금이 시세 대비 과도한지
2) 안심전세 앱에서 보증가입 가능 여부가 나오는지
3) 임대인에게 보증사고 이력이나 악성임대인 정보가 있는지
4) 보증금 입금 계좌가 임대인 명의인지
5) 계약 직후 전입신고와 확정일자를 바로 받을 수 있는지
1) 보증금이 시세 대비 과도한지
2) 안심전세 앱에서 보증가입 가능 여부가 나오는지
3) 임대인에게 보증사고 이력이나 악성임대인 정보가 있는지
4) 보증금 입금 계좌가 임대인 명의인지
5) 계약 직후 전입신고와 확정일자를 바로 받을 수 있는지
등기부등본보다 먼저 봐야 하는 이유
등기부등본은 권리관계 확인에 필수입니다. 하지만 실제 계약 현장에서는 그 전에 걸러야 할 위험이 더 많습니다. 예를 들어 시세보다 과도한 보증금, 보증가입이 안 되는 집, 임대인 위험정보, 대리계약, 임대인 명의가 아닌 계좌 입금 요구는 등기부등본만으로 바로 걸러지지 않는 경우가 있습니다.
국토교통부와 HUG는 안심전세 앱에서 시세, 보증가입 가능 여부, 임대인 보증사고 이력, 악성임대인 여부 등을 확인할 수 있다고 안내합니다. 실전에서는 이 정보를 먼저 확인한 뒤 등기부등본을 보는 순서가 빠릅니다.
전세사기 안 당하는 법 핵심 체크포인트
| 체크포인트 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 시세 | 보증금이 주변 시세 대비 적정한지 | 매매가와 전세가 차이가 작음 |
| 보증가입 가능 여부 | HUG 반환보증 가능 여부 | 가입 불가 또는 설명 회피 |
| 임대인 위험정보 | 보증사고 이력, 악성임대인 여부 | 위험이력 존재 |
| 중개사 정보 | 등록된 중개사무소인지, 설명 의무 이행 여부 | 설명 회피, 서류 미제시 |
| 계약 후 보호절차 | 전입신고, 확정일자, 보증 가입 | 바로 못 하게 미루는 경우 |
가짜 임대인·대리계약 체크
1. 임대인 본인 확인
등기상 소유자 이름과 신분증 이름이 일치하는지 확인합니다. 이름이 다르면 계약을 멈추고 관계를 먼저 확인해야 합니다.
2. 대리계약이면 위임장과 인감증명서 확인
대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서, 임대인 본인과의 통화 확인까지 해야 합니다.
3. 보증금 계좌 명의 확인
HUG 전세사기예방센터는 보증금을 임대인 명의의 통장에 지급하라고 안내합니다. 대리인 계좌나 제3자 계좌로 보내 달라고 하면 이유와 특약을 반드시 확인해야 합니다.
보증금 입금 전 확인사항
- 등기부등본 재확인: 계약 당일 기준 권리관계 다시 확인
- 보증금 입금 계좌 명의 확인
- 특약 확인: 선순위 권리 변동 금지, 임대인 협조 의무 등
- 계약서 원본과 중개대상물 확인설명서 수령
- 계약금·중도금·잔금 이체 내역 저장
| 입금 전 질문 | 정상 답변 | 주의 답변 |
|---|---|---|
| 이 계좌가 누구 계좌인가요? | 임대인 본인 명의 | 가족·직원·대리인 계좌 |
| 전세보증금반환보증 가입 가능한가요? | 확인 가능, 협조 가능 | 가입 필요 없다고만 함 |
| 계약 직후 전입신고와 확정일자 가능한가요? | 바로 가능 | 나중에 하자고 미룸 |
계약 직후 보증금 보호 절차
계약만 했다고 끝이 아닙니다. 임차인은 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 주택 인도 받기
- 정부24 또는 주민센터에서 전입신고
- 확정일자 받기
- 반환보증 가입 가능 시 바로 신청
- 계약 관련 서류 모두 보관
실행 순서
계약 → 잔금 지급 → 입주 → 전입신고 → 확정일자 → 반환보증 신청 준비
계약 → 잔금 지급 → 입주 → 전입신고 → 확정일자 → 반환보증 신청 준비
전세사기 피하기 위한 실전 체크리스트
| 체크 항목 | 완료 |
|---|---|
| 안심전세 앱으로 시세 확인 | □ |
| 보증가입 가능 여부 확인 | □ |
| 임대인 보증사고 이력 확인 | □ |
| 공인중개사 정보 확인 | □ |
| 등기부등본 계약 당일 재확인 | □ |
| 임대인 명의 계좌 확인 | □ |
| 전입신고·확정일자 일정 확보 | □ |
자주 묻는 질문
- Q1. 전세사기 안 당하려면 등기부등본만 보면 되나요?
- A. 아닙니다. 시세, 보증가입 가능 여부, 임대인 위험정보까지 먼저 확인하는 것이 더 중요합니다.
- Q2. 가장 위험한 신호는 무엇인가요?
- A. 시세 대비 과도한 보증금, 보증가입 불가, 임대인 명의가 아닌 계좌 입금 요구, 대리계약 서류 미비입니다.
- Q3. 안심전세 앱은 왜 봐야 하나요?
- A. 시세와 임대인 위험정보, 보증가입 가능 여부를 한 번에 확인할 수 있기 때문입니다.
- Q4. 보증금은 꼭 임대인 명의 계좌로 보내야 하나요?
- A. 원칙적으로 그렇습니다. 다른 계좌로 입금하면 추가 확인이 필요합니다.
- Q5. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
- A. 계약 후 입주 가능한 즉시 진행하는 것이 좋습니다.
- Q6. 보증가입이 안 되는 집은 무조건 위험한가요?
- A. 무조건이라고 단정할 수는 없지만 추가 위험 점검이 꼭 필요합니다.
- Q7. 대리인이 나와도 계약해도 되나요?
- A. 위임장, 인감증명서, 임대인 본인 확인이 모두 되면 가능하지만 확인이 부족하면 계약을 미루는 것이 안전합니다.
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